Novas oportunidades de viabilizar a requalificação urbana com uso equilibrado socialmente do território

A Quadra Modelo: oportunidade de promover urbanidade com arquitetura

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Cidades equilibradas, sustentáveis, inclusivas e "inteligentes" são as que permitem requalificar as suas áreas deterioradas. Melhorar as regiões centrais, adensá-las com diversidades de usos e priorizar a habitação social, é o primeiro passo para termos cidades mais humanas e as novas oportunidades vêm potencialmente dos Instrumentos Urbanos Inovadores ,com dentre eles as PPPs urbanas simplificadas (Belo Horizonte) e concentradas (Nova Friburgo) e os Projetos de Intervenção Urbana (PIUs) em São Paulo. São novas oportunidades para o desenvolvimento urbano, se conduzidos com o interesse público ("o coração do PIU é seu Programa de Interesse Público").

 

As parcerias público-privadas nas cidades - PPPs urbanas – há muito são instrumentos potencialmente potentes no exterior para viabilizar a remediação de territórios deteriorados. Os territórios deteriorados e os chamados “vazios urbanos” estão normalmente situados em regiões centrais e, portanto privilegiadas, dotadas de boa infraestrutura e de diversidade de equipamentos públicos. São nelas que se geram mais empregos e onde se localizam as melhores oportunidades presentes naquilo que se convencionou chamar atualmente da maior invenção humana, a cidade. Basta lembrar, por exemplo, que o centro expandido de São Paulo recebe “um Uruguai” (o equivalente à sua população de 3 milhões de pessoas) todo dia num incrível e absolutamente ineficiente movimento pendular, ou seja, ali se ofertam mais de uma centena de vagas de trabalho para cada morador. Centro: muito trabalho e poucos moradores. Estes, morando afastados, se deslocam aos milhões diariamente até as regiões mais centrais. 

 

O século 21 é o século das cidades e a busca atual é pela construção daquilo que chamamos “urbanidade”: cidades vivas e dinâmicas, cidades para e com as pessoas. A urbanidade se constrói com processos sistêmicos – não há solução mágica na solução das cidades, ao contrário das falas comuns de prefeitos em campanha! – com ações planejadas e concretizadas de longo, médio e curto prazos. O metabolismo de nossas cidades - fruto da dramática explosão urbana e de uma terrível série de erros de planejamento cometidos no século 20 – deve ser reinventado com a construção sistêmica da cidade constituída de uma rede de núcleos urbanos compactos, densos e com usos diversificados e mistos. É nesses territórios compactos de usos diversificado que os moradores poderão desenvolver as atividades da vida cotidiana em pequenos deslocamentos sem depender do carro - morar, trabalhar e encontrar as amenidades do dia-a-dia de modo compacto e próximo. 

 

Ora, se nossas cidades explodiram e se desenvolveram deixando pelo caminho os “vazios urbanos” e áreas deterioradas justamente em localizações centrais dotadas do potencial para se configurarem como territórios compactos e multifuncionais, urge recuperá-los. 

 

Os instrumentos tradicionais para isso têm sido, essencialmente, dois, até então: (1) novos parâmetros na revisão dos Planos Diretores e (2) a implementação das Operações Urbanas Consorciadas. O primeiro é a janela da oportunidade preciosa que monta um novo tabuleiro urbano e poucas cidades a estão usando adequadamente, procurando inovar; São Paulo com seu novo PDE (2014) o fez com maestria e lançou um horizonte promissor. São soluções demoradas, políticas públicas de médio e longo prazo. A segunda tem se mostrado infelizmente morosa, complexa e pouco eficiente na construção da desejável urbanidade e da inclusão socioterritorial. Fora da cidade de São Paulo, as operações urbanas consorciadas amparadas no Estatuto da Cidade não lograram o êxito que buscavam, por duas razões: necessidade de comercialização dos CEPACs na Bolsa de Valores de São Paulo e gigantismo das poligonais de intervenção, além de outros equívocos. Quando houve êxito foi essencialmente financeiro e não urbanístico e quase nada inclusivo socialmente.

 

É neste contexto que surgem as promissoras novidades das PPPs Urbanas simplificadas e as concentradas. Elas são instrumentos urbanos e legais que simplificam muito as Operações Urbanas Consorciadas e geram novas oportunidades, mais ágeis, de requalificação urbana. 

 

Em dezembro surgiu a Medida Provisória 700 (MP 700/2015), publicada no fim do ano pelo Governo Federal, que, mesmo carente de revisões (poderia incorporar projetos prévios em seu escopo, p.ex.), pode revolucionar de forma positiva a forma como são feitas as desapropriações pelo Poder Público com a finalidade de reurbanizar a cidade, dotando-lhe de maior agilidade jurídica. É a graxa no mecanismo dos novos e inovadores instrumentos: as PPPs urbanas simplificadas e concentradas.

 

O novo Plano Diretor de Belo Horizonte apresentou o instrumento das Operações Urbanas simplificadas: trata-se de legislação ágil que permite a intervenção de requalificação urbana em alguns quarteirões para uso de área pública, aumentando o potencial construtivo e exigindo do empreendedor benfeitorias diretas do plano específico. 

 

No novo Plano de Desenvolvimento Urbano Estratégico de Nova Friburgo, que desenvolvemos em 2015 (PDUE Nova Friburgo 2050; Stuchi & Leite / SEMMADUS-PMNF), lançamos de maneira inovadora a Operação Urbana Concentrada, que permite operações urbanas específicas e viáveis tanto nas áreas privadas quanto em públicas, instrumento que poderá alavancar a emergência do Polo Cultural, alguns quarteirões no centro da cidade.  

 

A janela constitucional é muito clara: os municípios podem dispor sobre sua própria forma de uso, ocupação e parcelamento do solo sob o azo da sua Política Urbana. O rol de instrumentos do Estatuto das Cidades não é exaustivo, podendo os Municípios trazerem suas próprias formulações, desde que respeitem, por compliance urbanística, as regras incidentes. 

 

Finalmente, temos o PIU, Projetos de Intervenção Urbana, o mais recente instrumento urbano regulamentado pela cidade, derivado de seu PDE. O objetivo é promoção da reestruturação urbana em áreas subutilizadas, com potencial de transformação e de adensamento residencial com uso misto e, sempre, interesse público. A meta é viabilizar a transformação a partir de intervenções pontuais ao longo dos eixos de transporte e junto a áreas cujos imóveis não cumprem a função social, se valendo das novas ferramentas da MP 700/2015. Pode-se utilizar dos institutos da desapropriação para fins urbanísticos; do parcelamento, edificação e utilização compulsórios (PEUC) dos imóveis não edificados, subutilizados ou não utilizados, principalmente os já notificados no perímetro; do retrofit total e do consórcio imobiliário.

 

Os novos instrumentos urbanos aproximam as cidades brasileiras de casos de sucesso como Paris, Barcelona e San Francisco que se utilizam de instrumentos de inovação urbana específcios muitas vezes associadaos às PPPs Urbanas, há muito tempo com sucesso: pode-se alavancar um desejável processo de ‘pequenas operações urbanas’, mais ágeis, rápidas, eficientes e próximas da vida quotidiana, com maior potencial de êxito. São janelas de oportunidade onde a reabilitação urbana é viabilizada por um espaço compacto, multifuncional, socialmente integrador. Habitação social, parques, equipamentos coletivos e empreendimentos diversos, enfim, são inúmeras as possibilidades e tudo isto pode estar associado ao projeto que demande a desapropriação em um projeto público, além de áreas privadas que tenham projeto específico de requalificação para realização da justa distribuição dos ônus e bônus da urbanização. 

 

A modelagem aqui apresentada foi desenvolvida com base nestes instrumentos para uma região na área central de São Paulo. O objetivo é usar a oportunidade dos novos instrumentos urbanos para lançarmos um modelo de arquitetura e urbanismo que agregue inovação ao mercado, que gere a desejável urbanidade em nossas áreas centrais. A quadra modelo é um complexo multifuncional, com fruição urbana, adensamento residencial, usos diversificados, retrofit de edificação pré-existente, equipamento âncora, fachadas ativas e edifícios híbridos junto à eixo de mobilidade.

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Projeto: STUCHI & LEITE PROJETOS

Autores: Carlos Leite, Bernardo Chezzi 

Equipe: Fabiana Stuchi, Danilo Bochini, Francisco Costardi, Jaime Vega, Daniela Mello